Thuật ngữ Building Management System hay còn được viết tắt là BMS có vẻ nghe như một khái niệm mới, nhưng nó đã xuất hiện hơn 50 năm. Theo truyền thống, một BMS là một hệ thống điều khiển bằng máy tính được lắp đặt tại một tòa nhà dùng để giám sát và điều chỉnh hệ thống M&E của tòa nhà đó. Hệ thống này bao gồm đèn, thông gió, điện, thang máy và hệ thống an ninh.
Suốt nhiều năm qua, BMS đã không ngừng tăng trưởng và phát triển cùng với công nghệ BMS, đặc biệt trong thị trường bất động sản thương mại (Commercial Real Estate – CRE).
Bài viết này sẽ đề cập đến 3 cách phân loại khác nhau của hệ thống BMS: BMS tích hợp đơn lẻ, BMS tích hợp từng phần (Thông qua thiết bị IoT) và BMS được kích hoạt hoàn toàn bằng công nghệ Digital Twin.
BMS tích hợp đơn lẻ
BMS tích hợp đơn đã được sử dụng trong ngành CRE trong nhiều thập kỷ giúp tăng hiệu quả hoạt động và giảm chi phí tiêu thụ năng lượng.
Tuy nhiên, những tòa nhà CRE quy mô nhỏ và trung bình có lợi ích về chi phí tối thiểu do tính liên kết hạn chế của BMS tích hợp đơn. Chúng chứa hệ thống con khác nhau được cài đặt sẵn trong văn phòng tòa nhà. Mỗi cá nhân đều có cơ sở hạ tầng IT riêng mà chỉ có nhân viên quản lý mới được quyền truy cập vào hệ thống này. Tất cả các hệ thống con khác nhau, ví dụ hệ thống HVAC và ánh sáng vẫn có thể can thiệp và quản lý riêng biệt thủ công. Hệ thống dữ liệu này cần được diễn giải chính xác để vận hành hệ thống tòa nhà một cách tốt nhất.
Ví dụ, để bảo trì hệ thống HVAC nhân viên bảo trì sẽ phải kiểm tra từng tầng của tòa nhà, ghi chép các thông số một cách thủ công hàng ngày, tuần, tháng,… Quá trình này tốn thời gian và chi phí vì các sửa chữa lỗi và điều chỉnh hệ thống không thể được giải quyết và sửa đổi ngay lập tức.
Áp dụng hệ thống BMS
Các hệ thống con phát triển và phức tạp hơn dẫn đến nhu cầu cải thiện hiệu quả năng lượng và các giải pháp quản lý tòa nhà tích hợp cũng tăng lên. Khoảng năm 2010 Internet of Thing (IoT) cho tòa nhà đượ phát triển và nhanh chóng thay đổi cuộc chơi. Kết quả dẫn đến việc áp dụng các hệ thống BMS tích hợp, kết hợp một vài hệ thống con riêng lẻ có thể giao tiếp với nhau. Điều này giúp doanh nghiệp có thể giám sát từ xa và bảo trị dựa trên điều kiện và lịch trình tự động. Thông qua thu thập và phân tích dữ liệu. giám sát tự động, các thiết bị IoT hỗ trợ đắc lực cho đơn vị quản lý tòa nhà.
Nhờ vậy, người vận hành có thể nhận thông báo điện tử thông qua thiết bị di động, thậm chí thực hiện các điều chỉnh để xây dựng hệ thống con từ xa một cách nhanh chóng. Ví dụ: Nhân viên vận hành của tòa nhà có thể điều chỉnh ánh sáng, tắt các thiết bị không hoạt động hoặc điều chỉnh hiệu suất từ xa thông qua các thiết bị IoT, giúp tiết kiệm thời gian và năng lượng, tối ưu hiệu suất của tòa nhà và tiết kiệm chi phí.
Digital Twins
Với sự phát triển của công nghệ, Digital Twins đang chuyển đổi ngành công nghiệp BMS và CRE. Nó kết nối các BMS trước đây để giám sát từ xa các quy trình và tối ưu quy trình công việc. Tuy nhiên, chúng cũng đem đến một vài điều mới mẻ. Digital Twins cung cấp thông tin trong thời gian thực, đem đến cơ hội mới cho tổ chức để tối ưu hóa hiệu quả và tiết kiệm chi phí.
Digital Twin giúp quản lý tòa nhà đưa ra quyết định theo thời gian thực, cũng như tập trung sâu hơn vào trải nghiệm của khách hàng thuê. Digital Twin ra đồi giúp giải quyết các hạn chế của BMS bằng cách mở khóa thông tin chi tiết có ý nghĩa cho chủ sở hữu, người thuê và nhân viên vận hành CRE.
BMS có thể điều chỉnh ánh sáng để phù hợp với nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, chỉ BMS tích hợp đầy đủ mới cung cấp chi tiết các yếu tố bên trong ảnh hưởng đến công suất. Chúng có thể phản hồi các thông tin về căn phòng như luồng không khí không đạt chuẩn gây khó chịu cho người ở, vì thế có ít người thuê/ở. Công nghệ này không chỉ truyền tải trạng thái hiện tại của việc xây dựng các hệ thống con mà chúng còn dự báo xu hướng của hệ thống bằng bản đồ để giúp nhà quản lý quyết định trong tương lai.
Digital Twin & CRE
Đối với bối cảnh hiện tại, dịch COVID-19 đang tác động đến toàn thế giới thì công nghệ Digital Twin được xem là phù hợp hơn bao giờ hết. Bởi các công ty CRE phải đảm bảo thực hiện tốt các công việc quản lý và bảo trì và đồng thời đảm bảo giảm thiểu nguy cơ lây nhiễm vi rút. Hãy cùng xem một số ví dụ về ứng dụng Digital Twin:
• Ra vào tòa nhà không tiếp xúc nhờ tích hợp hệ thống ra vào của Digital Twin. Điều này giúp người ra vào không phải chạm vào tay nắm cửa bằng cách sử dụng điện thoại để mở cửa như thẻ ra vào.
• Ngoài ra quản lý tòa nhà có thể sử dụng ứng dụng trải nghiệm người thuê để giao tiếp và cập nhật các chính sách phân bổ xã hội chính xác, gửi thông báo đến họ thông qua thiết bị di động.
• Digital Twin đảm bảo vệ sinh tòa nhà tốt nhất nhờ lịch trình làm sạch tự động, ví dụ như các khu vực sinh hoạt chung hoặ được sử dụng nhiều sẽ được bố trí vệ sinh thường xuyên hơn.
Việc kết nối tòa nhà với các thiết bị cảm biến sẽ giúp ngăn chặn sự lây lan của virus. Ví dụ: Sử dụng cảm biến chiếm dụng để thực thi chính sách giãn cách vị trí, khi không gian vượt quá sức chứa cho phép, ban quản lý tòa nhà sẽ nhận được thông báo ngay. Ngoài ra các cảm biến có thể giám sát độ ẩm, luồng không khí và chất lượng không khí và đều điều chỉnh được thông qua Digital Twin.
Các BMS thông minh đang không ngừng cải tiến phát triển để phù hợp nhất với chủ đầu tư, nhà quản lý và người sử dụng trong lĩnh vực CRE hiện nay. Ngày nay, diễn biến dịch Covid-19 đang có xu hướng giảm và thế giới đang bắt đầu chuyển hướng về trạng thái ổn định, đây là thời điểm tốt nhất để các doanh nghiệp triển khai công nghệ Digital Twin. Công nghệ này cho phép tổ chức và đơn vị quản lý tòa nhà duy trì khả năng phục hồi và kiểm soát tốt trong bối cảnh hiện nay.
Không còn gì phải nghi ngờ, IoT sẽ giúp cho tương lai hoạt động của các tòa nhà và trải nghiệm của người thuê trở nên liền mạch và an toàn hơn.
Nguồn: ThoughtWire
